Le déficit foncier est constaté lorsque les charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) excèdent les revenus locatifs d'un bien immobilier. Seuls les propriétaires relevant du régime réel d'imposition peuvent en bénéficier. Le déficit issu des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global, dans une limite de 10 700 € par an, tandis que les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Les règles strictes d’imputation interdisent tout choix au bailleur concernant l'année d’imputation. Le déficit foncier est automatiquement imputé sur le revenu global de l'année de sa constatation, avec des limites spécifiques pour certaines situations comme les immeubles bénéficiant des régimes Périssol ou Cosse, où le plafond est porté à 15 300 €. Mais il existe également d’autres exceptions comme les immeubles sous régime fiscal Monument Historique qui permettent une imputation du déficit foncier sur le revenu global sans limite. Des conditions spécifiques s'appliquent également en cas de travaux de rénovation énergétique où la limite annuelle d’imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700 € est rehaussée à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, pour faire passer un bien d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire doit justifier de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et acquitter les dépenses visées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. (CGI, art. 156, I-3° al.4 ; loi de finances rectificative n° 2022-1499, 1er décembre 2022, art. 12). Il s’agit notamment des travaux d’isolation thermique des toitures, des murs, parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur et des planchers bas ; des travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ; des travaux d’installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable, y compris les dépenses éligibles à la prime de transition énergétique (dénommée « MaPrimeRénov’ »). En revanche les travaux de pose d’une chaudière à très haute performance énergétique et les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie sont exclus du dispositif (CGI, ann. III, art. 41 DO ; Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023).
Outre les devis et factures, le propriétaire bailleur doit fournir deux diagnostics de performance énergétique (DPE) : le premier établit que le bien est classé E, F ou G à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux et audits ; le second indique que le logement est passé en classe A, B, C ou D à l’issue des travaux et audits réalisés au plus tard le 31 décembre 2025.
Comme pour la limite de droit commun, elle est globale quel que soit le nombre de logements concernés.
L'imputation définitive du déficit foncier sur le revenu global est conditionnée par la location du bien pendant au moins 3 ans suivant l'année d’imputation. Des cas spécifiques peuvent modifier cette obligation, notamment en cas de force majeure ou d'événements imprévisibles.
